Visul „casă, dulce casă”, transformat în chirie pe viață. „Orice se poate întâmpla în piața IMOBILIARĂ. Nu toți dezvoltatorii sunt «rechini»”

Probleme imobiliare noi, la vremuri noi! Cam așa s-ar putea rezuma soarta domeniului imobiliar în România lui 2025, când visul de a avea o locuință proprie începe să rămână și mai mult o dorință neîmplinită. Sau, în cazul în care reușești să-ți achiziționezi un spațiu al tău, asta te transformă într-un datornic pe viață băncilor și statului. În timp ce ”ordonanța austerității” i-a dus pe români la următorul nivel de disperare, expresia „casă, dulce casă” devine încet, dar sigur, ”casă, chirie pe viață”.

Antoanela Comșa, expert imobiliar, a declarat, într-un interviu pentru Gândul, că anul 2025 va fi unul dificil și provocator și din punct de vedere imobiliar, iar românii vor opta din ce în ce mai mult pentru apartamentele vechi sau se vor orienta spre zona chiriilor, o decizie considerată a fi mai practică în actuala conjunctură.

La Primăria Capitalei continuă „tradiția rechinilor imobiliari” lăsată de Nicușor Dan

Cât despre Bucureștiul administrat până de curând de Nicușor Dan, actualul președinte al României, expertul imobiliar mărturisește că Stelian Bujduveanu, primarul general interimar, continuă tradiția lăsată de predecesorul său, aceea de a nu semna pentru PUZ-uri.

Antoanela Comșa susține că aceste blocaje de construcție impuse în București nu au dus, în toți acești ani, la nimic bun, în Capitală construindu-se în continuare într-un ritm haotic.

„Din păcate, Bucureștiul nu s-a schimbat față de ultima noastră discuție, în sensul în care domnul primar interimar continuă politica domnului președinte Nicușor Dan. Mai exact, tot nu se semnează, tot nu avem PUZ-uri puse pe ordinea de zi. Chiar citeam un comentariu al domnului primar de la Sectorul 6 care spunea că va intra la vot Codul Urbanismului, pentru că el este, de altfel, un jalon în PNRR și ar fi trebuit să fie, atenție, aprobat încă din primul trimestru al anului 2024. Suntem în curând la finalul anului 2025, deci oricum trebuie să intre la vot. Poate că prin acest Cod al Urbanismului se vor mai lămuri câteva din lucruri, cine, cum, ce aprobă, vom vedea.

Mulți dezvoltatori insistaseră ca PUZ-urile să treacă la sector. Acest blocaj nu aduce nimic bun, iar eu nu sunt de acord ca acest lucru să depindă total de un singur om. Trebuie să ne gândim la următorul lucru, și anume că nu vrem să lăsăm toată puterea în mâna unei singure entități, pentru că niciodată nu știi cine va fi acea persoană. Lucrurile trebuie să fie cumva făcute, astfel încât să poată să decidă o majoritate.

Eu sunt prima care spune că Bucureștiul s-a dezvoltat haotic. Partea proastă este că acest blocaj face, din păcate, să se dezvolte în continuare haotic. Adică, nu s-a întâmplat nimic bun, în ciuda acestui blocaj în București. Cred că trebuie să mergem în direcția în care să avem o legislație foarte clară care să ne spună «domnule, ai voie să construiești de la A până la B în culoarea C, atâtea etaje etc». Nu s-a schimbat nimic. Avem poate Sectorul 6, unde domnul Ciucu (n.r. – primarul Ciprian Ciucu) este, din punctul meu de vedere, un om care știe să găsească calea de mijloc, pentru că nu vă închipuiți că în Sectorul 6 se autorizează ușor.

Pe de altă parte, vă spun că sunt sectoare, și nu vreau acuma să dau nume neapărat, în care s-a depus documentația în vederea obținerii unei edificări anul trecut și s-a obținut anul acesta. Cred că trebuie să înțelegem că, totuși, nu toți dezvoltatorii imobiliari sunt «rechini». Din păcate, astăzi, cei care sunt corecți stau și așteaptă, și bat pe la uși, tocmai pentru că sunt corecți și doresc să facă lucrurile cum trebuie. Pe când, cei care ocolesc legea în continuare găsesc chichițe și găsesc portițe, și fac în așa fel încât să nu respecte legislația„, a spus Antoanela Comșa.

„Este vorba de strategia fiecăruia și de decizia fiecăruia ce face cu banii proprii”

Expertul imobiliar susține că 2025-2026 vor fi ani austeri, cu taxe și cu impozite noi, ceea ce va impacta direct și zona imobiliară. Antoanela Comșa mărturisește că vom vedea o presiune pe chirii, pentru că orașele mari totuși atrag clienți ai imobiliarelor și ei vor decide să stea în chirie.

Cu toate acestea, expertul în imobiliare a explicat că nevoia de locuire există și că în luna iulie a acestui an au fost înregistrate tranzacții record pe piața imobiliară.

„Dobânzile nu vor scădea, pentru că avem o inflație mare. Vedem o inflație în creștere, ceea ce împiedică scăderea dobânzilor și atunci lumea va avea o problemă și în a accesa un credit ipotecar. Pentru că piața imobiliară ne spune că 60% din tranzacții se fac cu fonduri proprii, dar cei 40% erau tocmai acești clienți care nu au niște venituri foarte mari și care cumpărau proprietăți situate cumva mai la periferie.

Pe de altă parte, există totuși un paradox, deoarece anul acesta am văzut în luna iulie tranzacții-record. De ce? Pentru că, pe de o parte, mai avem ceva bani în piață anul acesta și probabil în prima lună a lui 2026, în sensul în care impozitul pe dividende crește de la 10 la 16%, ceea ce înseamnă 60%. Companiile își vor distribui dividende destul de mult pentru primele nouă luni. Tot ce va fi la septembrie 2025 se va distribui clar pentru a economisi o diferență de 60%. 

Și atunci banii aceștia probabil nu toată lumea îi va duce pe bursă sau nu toată lumea îi va duce pe titluri de stat, ci vom vedea și achiziții de imobile, investiții în piața imobiliară. Nevoia de locuire există. Partea proastă este că, probabil, mulți se vor mai duce și pe piața de apartamente vechi, care au problemele pe care le au cu pierderile de căldură, cu faptul încălzesc de la sistemul centralizat.

Și, cel puțin în București, tot citim avarie, avarie, la nu știu câte sute de apartamente din sectorul X, Y sau Z, care rămân fără apă caldă sau fără căldură. Și atunci nu este neapărat un lucru bun să achiziționezi în grabă ca și investiție un apartament într-un bloc vechi. Dar, bineînțeles, aici este vorba de strategia fiecăruia și de decizia fiecăruia ce face cu banii proprii”, a punctat expertul imobiliar.

Pericolul din spatele achizițiilor imobiliare

Antoanela Comșa îi sfătuiește pe oameni să nu trateze superficial o achiziție imobiliară, recunoscând că acest lucru înseamnă pentru foarte mulți o investiție pe viață.

Expertul imobiliar oferă câteva recomandări, pentru a evita țepele imobiliare, atunci când luăm hotărârea de a face o astfel de investiție.

„În primul rând, îi sfătuiesc să fie foarte conștienți de faptul că a achiziționa un imobil este un lucru pe termen lung. Nu este ca și cum îți cumperi o o poșetă pe care ai pătat-o, ai zgâriat-o și mâine iei alta. Este o investiție pe termen lung. Cei care vor să-și achiziționeze o proprietate imobiliară accesând un credit ipotecar trebuie să fie conștienți că se înhamă la niște plăți lunare. Părerea mea este că dobânzile nu au cum să crească mai mult decât sunt astăzi sau decât au fost la un 8%.

Deși noi românii ne pricepem la toate, îi sfătuiesc pe oameni să ceară totuși sfatul celor în măsură să îl ofere. Am văzut niște promisiuni de vânzare-cumpărare semnate de m-a luat pe mine durerea de cap și m-am gândit cum de a semnat persoana respectivă acel act, în care cumpărătorul nu are absolut niciun drept. Toate drepturile sunt la vânzător. Trebuie să se intereseze nu numai cine este proprietarul, dar și cine este constructorul, pentru că poate uneori proprietarul, dezvoltatorul este de bună-credință și construiește cu cineva care nu este chiar foarte corect.

Apoi, când achiziționezi un imobil de peste 100.000 de euro, 20 de lei nu înseamnă absolut nimic. Spun asta pentru că 20 de lei costă un extras de carte funciară, care se poate obține online, foarte rapid. Să se intereseze foarte clar ce se întâmplă cu acel teren, există o bancă în spate, nu există o bancă în spate. De principiu, acei dezvoltatori care astăzi construiesc cu un credit ipotecar sunt foarte mult și foarte bine controlați de către bănci. Băncile și-au învățat lecția. Dacă ne uităm în piață, foarte multe probleme au apărut la acei dezvoltatori care nu au construit având o bancă în spate. Îi sfătuiesc pe oameni să se uite cine dezvoltă, cine construiește, dacă dezvoltatorul este proprietar, dacă a plătit terenul”, a explicat Antoanela Comșa.

„I-aș da banii dezvoltatorului pe stadii de execuție”

Expertul explică în detaliu cum ar trebui să procedeze și ce pași să urmeze cei care mâine decid să faci o achiziție imobiliară, dar și de ce nu trebuie să îi dea dezvoltatorului de la început 80-90% din prețul de vânzare.

„Dacă eu aș cumpăra mâine un apartament, aș achita un avans de 5 – 10% la momentul la care semnez promisiunea de vânzare-cumpărare, dacă nu s-au început lucrările. Aș mai plăti ceva bani în momentul în care construcția a ajuns la cota zero, pentru că asta este, cum spunem noi, constructorii, cea mai grea parte să  ajungi să ieși din pământ.

Aș mai da niște bani în momentul în care structura este gata și este închisă, s-a făcut compartimentarea exterioară. Adică i-aș da banii pe stadii de execuție. Nu dați banii dezvoltatorul 80 – 90% din prețul de vânzare, pentru că, atenție, costul de construcție – fără costurile adiționale de proiectare și ale terenului și costurile de finanțare – reprezintă în jur de 60% din prețul de vânzare.

Dacă eu îi dau 80% dezvoltatorului, i-am plătit toată construcția până la sfârșit, i-am plătit și costul terenului. Orice se poate întâmpla în piața imobiliară. De aceea, este mai sigură achiziția unui imobil, a unei proprietăți imobiliare în momentul în care ea este supervizată și are o finanțare aprobată de către bancă, pentru că și banca a făcut o verificare tehnică a acelui proiect, a actelor de proprietate și așa mai departe”, a explicat Antoanela Comșa.

Despre achizițiile de locuințe cu cota redusă de TVA: ”Se aplicau artificii, românul a fost întotdeauna descurcăreț”

Pe fondul schimbărilor aduse de ”ordonanța austerității”, cei mai afectați vor fi oamenii care achiziționează apartamente sau garsoniere în zonele de la periferia orașelor mici și pentru care orice schimbare în regulile jocului imobiliar va impacta direct la nivel financiar, susține expertul imobiliar.

„Pentru orașele mari, și aici vorbim despre Cluj-Napoca, București, Brașov – Brașovul depășise Bucureștiul la prețul mediu pe metru pătrat la vânzare -, pentru apartamentele în zone bune sau apartamentele mari, impactul nu este extraordinar de mare cu aceste modificări legislative, respectiv TVA 9% versus 21%. Sau pentru că înainte aveam TVA de 19% oricum la aceste apartamente versus 21%. Codul Fiscal, încă începând de anul trecut, din ianuarie 2024, prevedea foarte clar că se pot vinde cu TVA în cotă redusă doar acele apartamente care erau finalizate 100%.

Deci, dacă până anul trecut se mai făceau diverse artificii, în sensul în care se vindea apartamentul la un preț care să permită achiziția lui cu un TVA în cotă redusă, nefiind finalizat, începând cu anul 2024 acest lucru nu a mai fost posibil. De altfel, dacă ne și uităm la statisticile apărute în piață referitor la anii 2022-2023, o să vedem că, pentru București, cel puțin 75% dintre tranzacții au fost cu TVA cotă redusă. De ce? Pentru că se aplicau aceste artificii, românul a fost întotdeauna descurcăreț.

Începând cu anul 2024, lucrul acesta nu a mai fost posibil și probabil că asta o să vedem în numărul de tranzacții cu TVA în cotă redusă. Problema va apărea însă la garsoniere, la apartamente de două camere sau chiar și unele de trei camere situate în orașele mici, situate la periferie, cum ar fi Bragadiru, Popești-Leordeni, Roșu etc. Acolo, diferența între 9 și 21% înseamnă destul de mult pentru clientul care oricum nu avea bani, pentru că dacă acel client dispunea de niște bani în plus, poate s-ar fi dus într-o zonă mai bună, nu ar fi cumpărat neapărat acolo”, a conchis Antoanela Comșa.

Apartamente vechi în vremuri de austeritate

Măsurile de austeritate luate de Guvernul Bolojan au schimbat regulile jocului și în domeniul imobiliar. Majorarea TVA pentru locuinţele noi a reorientat cumpărătorii către piaţa apartamentelor vechi.

În acest context, experţii estimează că ritmul anual de creştere a preţurilor ar putea atinge 20% până la finalul anului. Scumpirile au fost alimentate şi de intensificarea tranzacţiilor pe piaţa rezidenţială nouă în lunile premergătoare majorării cotei reduse de TVA, care a crescut de la 5% la 9% de la 1 august.

Mulţi cumpărători au accelerat semnarea contractelor pentru locuinţe noi, iar presiunea astfel creată pe acest segment s-a transferat parţial către piaţa secundară.

Sursă foto: Colaj Gândul

RECOMANDAREA AUTORULUI:

• Expert imobiliar: „Numărul apartamentelor noi va scădea până în 2024, în București și unele orașe. Creșterea ratelor la bănci va duce și la o majorare a chiriilor”
• VIDEO EXCLUSIV | Antoanela Comșa, AREI: „PUZ-urile din București trebuie aprobate de Consiliile de Sectoare, nu la Primăria Capitalei”
• APARTAMENTE vechi, la vremuri noi! Domeniul imobiliar, pe nisipuri mișcătoare. Prima consecință a majorării TVA pentru locuințe