Ai voie să vinzi uscătoria blocului? Ce condiții trebuie respectate, de fapt

În contextul locuirii în condominii, relația dintre proprietar și spațiile comune devine adesea sursă de confuzie. În mod particular, spații precum uscătoria blocului ridică întrebări în ce privește dreptul de vânzare sau de închiriere. Iată, așadar, ce prevede legislația românească și ce consecințe sunt dacă nu se respectă legea.

Dreptul de proprietate individuală şi spaţiile comune

„Primul şi cel mai important drept este dreptul de proprietate. Acesta îi conferă deținătorului libertatea de a folosi, închiria, vinde sau ipoteca locuința. Proprietarul poate decide cum utilizează spațiul, însă în limitele legii și fără a afecta alte persoane.”

Principiul acesta reflectă atribuțiile clasice ale dreptului de proprietate, prezentate de avocatul Adrian Cuculis.

„În teorie, ai trei atribute ale dreptului de proprietate: usus (folosința), fructus (dreptul de a obţine venituri) şi abusus (dreptul de dispoziţie – adică să o vinzi). Nimeni nu poate interveni asupra acestor drepturi”, a spus specialistul, la Vorbește Lumea.

Aceste drepturi se aplică asupra spațiului individual (apartament, spațiu cu altă destinație) însă nu în mod necondiționat asupra părții comune a clădirii. Spații ca scara, acoperișul, uscătoria sau subsolul se consider părți comune, reglementate de Legea nr. 196/2018 şi de dispoziţiile din Noul Cod Civil.

Conform articolului 649 din Noul Cod Civil, „Sunt considerate părţi comune … coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii”

Acest regulament stabilește că spațiile care „nu pot fi folosite decât în comun” fac obiectul unor drepturi de coproprietate forțată. Prin urmare, uscătoria blocului aparține de regulă proprietății comune indivize a tuturor coproprietarilor și nu se poate valorifica individual decât în condiții speciale, scrie Playtech.

Dacă se dorește vânzarea uscătoriei, este nevoie să se știe următoarele:

Modificarea destinației părţii comune. Potrivit art. 36 din Legea 196/2018 („Schimbarea destinației proprietății comune”) este permisă numai cu îndeplinirea cumulativă a condiţiilor:

• să nu fie lezate drepturile celorlalţi coproprietari;
• să nu se împiedice folosirea în condiţii normale a condominiului;
• să existe acordul scris al tuturor proprietarilor;
• după obținerea prealabilă a acordurilor, avizelor, autorizaţiilor necesare.

Prin urmare, dacă uscătoria se dorește a fi vândută ca așa-zis spațiu privat, schimbarea destinației – de la spațiu comun la spațiu privat individual, trebuie să se respecte aceste condiții.

Conform articolului 43-44 din Legea 196/2018: încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din condominiu „se poate hotărî motivat cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu”. În situația acestei înstrăinări, „înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza numai cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu”.

Ca urmare, vânzarea uscătoriei presupune consimţământul unanim al proprietarilor blocului.

Ce trebuie să verifice un proprietar care vrea să iniţieze vânzarea:

• proprietarul trebuie să se asigure că există înregistrare corectă la cartea funciară pentru spaţiul comun.
• să se convoace adunarea generală a Asociației de Proprietari şi să se obţină acordul scris al tuturor proprietarilor.
• să se determine că destinatia uscătoriei poate fi schimbată (art. 38-40 Legea 196/2018) şi să se obţină autorizaţiile necesare şi notificările către autorităţi locale.
• să se întocmească documentaţia cadastrală şi să se înscrie în cartea funciară în ce privește modificarea.

Autorul recomandă:

Primăria Capitalei va reconstrui blocul distrus de explozie, din Rahova. Ce se întâmplă cu cei păgubiți

Imagini dureroase după TRAGEDIA din Rahova. Oameni aruncați dintr-un bloc în altul