A fost votată “LEGEA NORDIS” care modifică AVANSUL MINIM pentru ACHIZIȚIA de locuințe. Ce problemă rezolvă și cum e văzută de experții imobiliari

Schimbări importante în peisajul sectorului imobiliar din România. Legea Nordis,  depusă, după ce în spațiul public a izbucnit scandalul legat de firma de imobiliare Nordis –  care face referire la noi reglementări privind achiziția de imobile și este făcută cu scopul de a-i proteja pe cumpărători –  a fost adoptată de Parlamentul României.

Modificările legislative au primit, astăzi, votul unanim al deputaților, o situație rară în Camera Deputaților.

Legea care va schimba regulile în zona imobiliară va ajunge pe masa președintelui Nicușor Dan pentru promulgare. Având în vedere că legea a fost votată în unanimitate, este puțin probabil ca aceasta să fie contestată la CCR. Legal, dacă are obiecții, și președintele României poate sesiza CCR sau poate trimite legea în Parlament spre reexaminare.

Proiectul modifică Legea 10/1995 privind calitatea în construcții și Legea cadastrului, având ca scop protejarea cumpărătorilor de practici abuzive. Toate sumele achitate ca avans vor fi depuse într-un cont bancar dedicat, pe numele dezvoltatorului, și vor putea fi folosite exclusiv pentru continuarea investiției imobiliare.

Camera Deputaților a fost forul decizional. Proiectul a fost deja adoptat de Senat pe 14 aprilie 2025

Conform noilor prevederi, Legea Nordis va schimba suma plătită pentru rezervarea unui imobil. Mai exact, dezvoltatorii imobiliari vor putea solicita avansuri doar în funcție de stadiul fizic al proiectului: 25% după finalizarea structurii de rezistență și încă 20% la finalizarea instalațiilor (n.r. în forna adoptată de Senat era tot 25%, însă Camera Deputaților a amendat acest articol. )

Procedurile în cazul achizițiilor de locuințe. Ce prevede noua „Lege Nordis”

• Obligația dezvoltatorilor imobiliari de a înscrie în Cartea Funciară promisiunile obligatorii de vânzare-cumpărare, pentru a se evita vânzarea aceleiași locuințe către mai multe persoane.
• Limitarea avansului pe care dezvoltatorul îl poate solicita la 15% la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, cu plăți ulterioare de 25% la finalizarea structurii și 20% la finalizarea instalațiilor.
• Sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont separat, folosit exclusiv pentru dezvoltarea imobiliară. Folosirea banilor în alte scopuri va fi sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
• În caz de faliment al dezvoltatorului, cumpărătorii devin creditori privilegiați, după statul român, având prioritate la recuperarea banilor.

„După părerea mea, este o prostie partea cu instalațiile”

Expertul imobiliar Antoanela Comşa, preşedintele Asociației Investitorilor în Real Estate a explicat pentru GÂNDUL ce se pierde și ce se câștigă potrivit noii Legi Nordis – care va reseta zona imobilialelor din România.

Interlocutoarea Gândul recunoaște însă că cea mai bună parte din aceaste noi prevederi o reprezintă faptul că se vor mai cerne lucrurile în domeniul imobiliar, mărturisind că era nevoie de o asemenea măsură.

„Tu, ca dezvoltator, nu plătești toată lucrarea la început. Am să vă spun și de ce acest 15% – pentru că dacă vrei să cumperi printr-un credit ipotecar, îți trebuie un avans de 15%, după aceea încă 25%  la momentul structurii și încă 20% la finalizarea lucrărilor de instalații. Dacă vrei să dai 80% către dezvoltator, îți asumi asta. Dar eu ca dezvoltator nu mai am voie să cer decât aceste sume. După părerea mea, este o prostie partea cu instalațiile, pentru că tehnologia de execuție a unui bloc de apartament este următoarea. Se face, într-adevăr, întâi structura și după aceea se fac fac zidurile și pereții interiori.

Vin instalatorii și se apucă și pun o parte din instalații, vin fininsorii și toarnă șapa peste partea de instalații. După ce am turnat și șapa, vin iarăși instalatorii, intră unii după alții și practic tu instalațiile le termini când termini blocul. De la momentul la care am terminat instalațiile, la momentul la care semnez contractul de vânzare-cumpărare pot să mai treacă eventual trei luni, să zicem trei-patru, adică  nu mă ajută cu nimic la sfârșit. Noi am insistat să fie dat avansul atunci când se termină structura și următoarea plată să fie făcută, de exemplu când este finalizată – închisă structura și pusă fațada – care este cu totul altceva.

Dacă îmi dădea ceva la fațadă, cei 20 % se justificau – dar așa, cei 20 % nu o să-i mai plătească nimeni dacă nu vrea – pentru că repet, instalațiile sunt finalizate la momentul recepției. Acum, nu știu la ce s-au gândit ei când spun instalații. Trebuie definit acest moment când se termină instalațiile.”

Cum va influența Legea Nodis dezvoltatorii imobiliari: „Dezvoltatorii mari și serioși se împrumută de la bancă”

Expertul imobiliar Antoanela Comşa susține că Legea Nordis îi va influența cel mai mult pe dezvoltatorii mici, punctând că această lege nu este dată pentru cei care se finanțează bancar.

„Am să vă spun și de ce. Pentru că, sunt foarte multe bănci în piață care nu te lasă să folosești banii clienților. Ei intră într-un cont de instrumente, cont blocator și banca nu te lasă să folosești din banii respectivi. Sunt și bănci care te lasă să folosești o parte din ei – cam între 15 și 30 % din avansurile încasate de la clienți. Pentru dezvoltatorii care însă nu erau, cum spunem noi, finanțabili bancari – cei care se finanțau strict din banii clienților – acolo va fi o problemă.

Noi am insistat să se gândească foarte bine cum se aplică și de când se aplică, pentru că vă dau un exemplu. Un proiect care a început acum patru luni și n-a reușit să vândă foarte mult și nu este finanțabil, aceste limitări riscă să-l împiedice pe dezvoltatorul care nu are finanțare bancară. Dacă nu vinzi totul într-un ritm destul de bun, nu-ți ajung doar cei 15% avans ca să termini structura. Și atunci, dacă n-are un ritm de vânzări, s-ar putea să aibă o problemă să finalizeze structura.

Altfe,  eu cred că este un lucru bun pentru piață, pentru că mai sunt, din păcate , cazuri în care se iau banii și se întârzie lucrările. Acest lucru va face un pic de cernere între cei care dezvoltă, pentru că vă dați seama, o companie de principiu – dacă nu reușește să se finanțeze cu banca – ori are foarte mulți bani, ori are o problemă firma. Dezvoltatorii mari și serioși  se împrumută tot timpul de la bancă.”

Următorul pas în imobiliare: contracte fără clauze abuzive

Expertul imobiliar recunoaște că următorul pas din zona imobiliarelor ar fi să existe și niște tipuri de contracte cu anumite clauze clar stipulate, ceea ce ar lămuri lucrurile în ceea ce înseamnă protecția clientului final.

„Eu cred că e o măsură bună pentru piață, trebuia să vină o astfel de măsură. Dacă mai reușim să mai găsim și o măsură prin care să existe și niște tipuri de contracte cu anumite clauze și lumea să înțeleagă acest lucru, cred că acesta ar mai fi un pas și atunci cumva lucrurile s-ar mai lămuri în ceea ce înseamnă protecția clientului final.

Următorul pas, din punctul meu de vedere, ar fi niște contracte cu niște clauze și să nu mai vedem clauze abuzive. Adică, eu am văzut contracte în piață în care dezvoltatorul poate întârzia oricât dacă întârzie constructorul. Păi acuma, dezvoltatorul poate să fie mână în mână cu constructorul și să-i zică constructorul să-i trimită niște hârtii că n-are suficient muncitori și-a întârziat constructorul și uite cum, dezvoltatorul este absolvit de vin în fața clientului final”, explică Antoanela Comșa.

„Cifra de afaceri există doar din momentul în care semnează contracte de vânzare – cumpărare”

Expertul imobiliar punctează însă și lucrurile mai puțin bune din cadrul noilor prevederi imobiliare, amintind aici despre sumele de avans strânse într-un cont distinct.

„Sumele de avans sunt strânse într-un cont distinct și nu pot fi folosite decât cu ștampilă dirigintelui de șantier pentru destinația inițială. Este o prostie! Ar trebui ca dirigintele să cunoască toate contractele, ca să se asigure ca banii sunt pentru proiect. Și chiar și așa, sunt foarte mult aspecte. Poate dezvoltatorul are mai multe proiecte și plătește același furnizor, dar pentru altă lucrare. Era mult mai simplu o declarație notarială, pe propria răspundere a dezvoltatorului.

Utilizarea sumelor în alte scopuri este interzisă și se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune. Este o altă prostie. În marea majoritate a cazurilor, dezvoltările se realizează pe o firmă nouă. Cifra de afaceri există doar din momentul în care semnează contracte de vânzare – cumpărare. Până atunci, cifra de afaceri este zero. 1% din zero egal zero. Praf în ochi”, a conchis Antoanela Comșa.

Preapartamentarea, element nou introdus

• Un alt element cheie al proiectului este introducerea preapartamentării. Mai exact, fiecare unitate locativă va avea carte funciară individuală încă din faza de proiect, pentru a elimina riscul supraînscrierilor și al vânzărilor multiple.

Proiectul a fost inițiat de 72 de deputați, patru de la PNL și 68 de la PSD, printre care fostul lider social-democrat Marcel Ciolacu.

Sursă foto: Colaj Gândul

RECOMANDAREA AUTORULUI:

• Expert imobiliar: „Numărul apartamentelor noi va scădea până în 2024, în București și unele orașe. Creșterea ratelor la bănci va duce și la o majorare a chiriilor”
• Visul „casă, dulce casă”, transformat în chirie pe viață. „Orice se poate întâmpla în piața IMOBILIARĂ. Nu toți dezvoltatorii sunt «rechini»”
• Marcel Ciolacu, despre o nouă LEGE după cazul Nordis: „Mai mult ca sigur, săptămâna viitoare va și trece” / Ce se va schimba