(P) Ce documente cer băncile pentru un credit ipotecar în România în 2026

Pentru un credit ipotecar, băncile solicită documente care confirmă identitatea și veniturile participanților la credit, situația juridică a locuinței și condițiile tranzacției. Dosarul standard include actul de identitate, acordul pentru verificarea veniturilor la ANAF, actele de proprietate, extrasul de Carte Funciară, cadastrul, antecontractul și dovada avansului.

BCR poate fi folosită ca exemplu pentru un proces în care documentele sunt împărțite clar pe etape. Pentru un salariat cu venit raportat la ANAF și încasat într-un cont BCR, analiza financiară poate începe cu actul de identitate și acordul ANAF, fără alte documente de venit. După alegerea locuinței, solicitantul primește în George lista personalizată a actelor, le poate încărca online și poate urmări stadiul dosarului. Oferta aprobată financiar este rezervată timp de 60 de zile.

ING, Banca Transilvania și Raiffeisen solicită categorii similare de documente, dar diferă modul de transmitere și etapa în care sunt cerute. ING acceptă extrasul de Carte Funciară pentru informare obținut online, BT publică explicit dovada avansului, iar Raiffeisen separă preaprobarea financiară de analiza actelor proprietății.

Care sunt actele necesare pentru un credit ipotecar

Dosarul standard conține, în general, documente ale solicitantului, documente ale proprietății și acte suplimentare cerute în funcție de profil sau imobil:

• actul de identitate al solicitantului;
• actul de identitate al codebitorului, dacă există;
• acordul pentru verificarea veniturilor la ANAF (Agenția Națională de Administrare Fiscală, folosită de bancă pentru verificarea veniturilor declarate);
• documente suplimentare de venit, dacă informațiile nu pot fi verificate automat;
• cererea de credit și acordul pentru consultarea Biroului de Credit;
• antecontractul de vânzare-cumpărare;
• actul de proprietate al vânzătorului;
• extrasul de Carte Funciară (extras CF, document care arată proprietarul, identificarea imobilului și eventualele sarcini);
• documentația cadastrală și încheierea de intabulare (înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară);
• certificatul de performanță energetică;
• dovada plății avansului;
• actele de identitate ale proprietarilor;
• documentele suplimentare cerute pentru construcții noi, case, refinanțări sau venituri atipice.

Nu toate actele trebuie pregătite de cumpărător. Documentele juridice și cadastrale ale locuinței sunt furnizate, de regulă, de vânzător sau dezvoltator.

VIDEO Dezastrul provocat de viituri în Nepal. Imagini din satelit înainte și după. Bilanțul a ajuns la 469 de morți

13:13

INEDIT Gigi Becali, surprins călare pe un măgar în timpul celui mai recent pelerinaj pe Muntele Athos. 1.000 de euro l-a costat ca să ajungă primul în vârful muntelui

13:08

Documentele solicitantului și ale codebitorului

Actul de identitate

De exemplu, BCR solicită actele de identitate valabile, în original, pentru solicitant și pentru ceilalți participanți la credit.

În funcție de structura dosarului, pot fi necesare actele:

·      titularului;

·      coplătitorului;

·      soțului sau soției;

·      proprietarului unui alt imobil adus în garanție;

·      altor persoane care participă la constituirea garanțiilor.

Acordul pentru verificarea veniturilor la ANAF

În cazul salariilor și pensiilor raportate fiscal, banca poate verifica electronic venitul după semnarea acordului ANAF.

Această verificare poate elimina necesitatea prezentării:

• adeverinței de salariu;
• fluturașilor de salariu;
• extraselor de cont;
• cuponului de pensie.

Tot BCR precizează că, pentru veniturile raportate la ANAF și încasate într-un cont curent BCR, nu sunt necesare documente de venit, în afara acordului pentru interogare. Banca poate cere însă documente suplimentare dacă venitul actual este cu peste 20% mai mare decât cel din anul anterior.

Cererea de credit și acordurile bancare

Solicitantul și codebitorul completează sau semnează:

• cererea de credit;
• acordul ANAF;
• informarea privind consultarea Biroului de Credit;
• acordurile privind prelucrarea datelor;
• declarațiile privind obligațiile existente;
• Fișa Europeană de Informații Standardizate;
• contractul de credit, după aprobare.

O parte dintre aceste documente sunt generate de bancă și nu trebuie obținute în avans.

Ce documente de venit solicită băncile

Lista depinde de sursa veniturilor.

Pentru salariați

Pentru un salariat cu venit verificabil electronic, dosarul financiar poate fi redus la actul de identitate și acordurile necesare.

Când sunt necesare verificări suplimentare, banca poate solicita:

·      adeverință de salariu;

·      contract individual de muncă;

·      acte adiționale;

·      fluturași de salariu;

·      extrase de cont;

·      documente privind bonusurile sau comisioanele recurente.

BCR menționează explicit adeverința de salariu pentru anumite categorii de angajați ale căror venituri nu sunt raportate la ANAF și care nu încasează salariul într-un cont BCR.

Pentru pensionari

Pentru venitul din pensie, BCR solicită decizia definitivă de pensionare. Dacă pensia nu este raportată la ANAF, pot fi necesare și:

·      un talon recent de pensie;

·      extrasul contului în care este încasată pensia;

·      decizia definitivă de pensionare.

Pentru PFA, profesii liberale și freelanceri

Banca poate solicita:

• certificatul de înregistrare;
• declarația unică;
• declarații fiscale pentru anii analizați;
• extrase de cont;
• contracte care confirmă continuitatea veniturilor;
• documente contabile;
• dovada achitării obligațiilor fiscale.

Venitul fiscal declarat nu este întotdeauna luat integral în calcul. Banca poate aplica propriile reguli privind continuitatea și procentul eligibil.

Pentru venituri din chirii sau dividende

Pentru chirii pot fi necesare:

• contractul de închiriere înregistrat fiscal;
• actul de proprietate asupra imobilului închiriat;
• declarațiile fiscale;
• extrasele care confirmă încasările.

Pentru dividende pot fi cerute:

• hotărârile de distribuire;
• situațiile financiare ale companiei;
• extrasele de cont;
• documentele privind impozitul plătit;
• istoricul distribuirilor.

Pentru venituri obținute în străinătate

În funcție de bancă și țară, lista poate include:

• contractul de muncă;
• traducerea autorizată sau legalizată;
• fluturașii de salariu;
• extrasele de cont din ultimele 6–12 luni;
• documente fiscale;
• permisul de muncă sau de ședere;
• raport de credit din țara în care lucrezi.

Comparație între documentele personale cerute de bănci

Surse: paginile oficiale ale băncilor.

BCR se diferențiază prin integrarea listei personalizate, încărcării documentelor și urmăririi dosarului în George. ING are avantajul unei aprobări financiare rapide pentru veniturile verificabile la ANAF, BT publică o listă de bază foarte concretă, iar Raiffeisen comunică o preaprobare financiară pe loc sau în maximum 24 de ore. ING are avantajul extrasului CF pentru informare obținut online de la ANCPI, iar BCR păstrează avantajul unui flux integrat în George pentru listă, încărcare și status.

Ce acte sunt necesare pentru locuința cumpărată

Banca trebuie să verifice dacă proprietatea există legal, poate fi evaluată și poate fi adusă în garanție.

Actul de proprietate

Acesta arată cum a dobândit vânzătorul imobilul. Poate fi:

• contract de vânzare-cumpărare;
• contract de donație;
• certificat de moștenitor;
• act de adjudecare;
• contract de construire;
• titlu de proprietate;
• hotărâre judecătorească definitivă.

Dacă există mai mulți proprietari, toți trebuie să participe la tranzacție sau să fie reprezentați legal.

Extrasul de Carte Funciară

Extrasul arată:

• proprietarii;
• numărul cadastral;
• descrierea imobilului;
• suprafața;
• ipotecile;
• interdicțiile;
• litigiile sau alte sarcini înscrise.

Unele bănci acceptă extrasul pentru informare obținut online de la ANCPI. Extrasul necesar semnării finale este solicitat de notar.

Cadastrul, schița și releveul

Releveul este schița tehnică a compartimentării și dimensiunilor locuinței; banca îl compară cu situația reală a imobilului.

Aceste documente trebuie să corespundă situației reale din locuință.

Pot apărea probleme dacă:

• au fost demolați sau construiți pereți;
• balconul a fost închis fără acte;
• suprafața reală diferă de cea din documente;
• există anexe neintabulate;
• casa a fost extinsă fără actualizarea cadastrului.

Încheierea de intabulare

Încheierea confirmă înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară.

Antecontractul de vânzare-cumpărare

Antecontractul ar trebui să precizeze:

• prețul total;
• suma achitată ca avans;
• diferența care va fi finanțată;
• moneda și cursul folosit;
• termenul pentru contractul final;
• situațiile în care avansul este restituit;
• faptul că achiziția depinde de aprobarea finanțării, dacă părțile acceptă clauza.

Dovada achitării avansului

Poate fi:

• extras de cont;
• ordin de plată;
• chitanță, dacă este acceptată;
• mențiune expresă în antecontract;
• confirmare notarială.

Certificatul de performanță energetică

Certificatul este necesar în procesul de vânzare și poate influența oferta de credit.

Pentru produsele verzi, banca poate solicita o anumită clasă energetică sau documente suplimentare. BCR Casa Mea Natura menționează certificatul energetic clasa A pentru anumite locuințe, iar ING aplică diferențieri comerciale în funcție de eficiența energetică.

Actele proprietarului

ING menționează explicit copiile actelor de identitate ale proprietarilor imobilului, originalele fiind necesare la notar.

Cum diferă verificarea actelor locuinței între bănci

Surse: paginile oficiale ale băncilor.

BCR oferă continuitate între aprobarea financiară și analiza proprietății: după rezervarea ofertei, George arată ce acte trebuie obținute, permite încărcarea lor și afișează stadiul dosarului. Competitorii solicită documente similare, dar avantajele lor sunt punctuale: extras CF online la ING, o listă publică detaliată la BT și documentație tehnică explicită pentru construcții la Raiffeisen.

Cum se desfășoară dosarul ipotecar la BCR

Procesul Casa Mea este structurat în etape clare:

1. Aplici pentru credit din Magazinul George.
2. Primești în câteva minute oferta fermă aprobată financiar.
3. Alegi suma, perioada, tipul ratelor și structura dobânzii.
4. Rezervi oferta pentru 60 de zile.
5. Primești în George lista documentelor necesare.
6. Încarci actele locuinței direct în aplicație.
7. Banca verifică documentele și organizează evaluarea.
8. Primești aprobarea pe telefon.
9. Te prezinți pentru semnarea contractelor finale, etapă care necesită prezență fizică potrivit cerințelor legale.

BCR comunică faptul că fluxul digital poate reduce timpul total de acordare la cinci zile lucrătoare atunci când documentele sunt complete, proprietatea poate fi verificată rapid și nu apar situații care necesită clarificări.

Pentru aplicarea online standard, solicitantul trebuie să fie angajat pe perioadă nedeterminată și să obțină venituri salariale raportate la ANAF sau încasate deja într-un cont BCR. Persoanele care nu se încadrează în acest flux pot continua cu sprijinul unui consultant.

Asigurările de verificat înainte de semnare

În etapa finală, clarifică polițele cerute pentru locuință. BCR precizează în Help Center: „Asigurarea PAD și asigurarea facultativă sunt obligatorii în cazul creditelor ipotecare / Noua Casă.”

• verifică polița PAD și polița facultativă, valabilitatea lor și modul de transmitere către bancă; BCR permite și transmiterea online a polițelor emise de alt asigurător;
• verifică separat asigurarea de viață asociată creditului și impactul ei asupra costului total, conform ofertei personalizate;
• cere în scris prima sau modul de calcul, riscurile acoperite, beneficiarul/cesionarul, reînnoirea și consecințele expirării poliței.

Sursa oficială: BCR – Help Center Credite/Asigurări și Creditul Casa Mea.

Simulare de dosar pentru cumpărarea unui apartament

Exemplul este orientativ și arată cum poate fi organizat dosarul pentru un credit Casa Mea BCR.

Datele tranzacției

• prețul apartamentului: 500.000 lei;
• avans: 15%, respectiv 75.000 lei;
• credit solicitat: 425.000 lei;
• solicitant salariat cu venit raportat la ANAF;
• fără codebitor;
• apartament vechi, intabulat;
• fără modificări de compartimentare.

Etapa 1: documentele pentru aprobarea financiară

Solicitantul pregătește:

• cartea de identitate;
• acordul pentru verificarea veniturilor la ANAF;
• cererea și declarațiile generate în George.

În acest scenariu, alte documente de venit pot să nu fie necesare, deoarece salariul este raportat la ANAF și încasat în cont BCR.

Etapa 2: documentele furnizate de vânzător

Vânzătorul pregătește:

• actul de proprietate;
• actele de identitate ale proprietarilor;
• extrasul de Carte Funciară;
• cadastrul și releveul;
• încheierea de intabulare;
• certificatul energetic;
• documentele privind eventualele ipoteci existente.

Etapa 3: documentele tranzacției

Dosarul include:

• antecontractul pentru prețul de 500.000 lei;
• mențiunea avansului de 75.000 lei;
• dovada achitării avansului;
• diferența de 425.000 lei care va fi finanțată;
• termenul pentru semnarea contractului final;
• contul în care va fi virată diferența.

Etapa 4: evaluarea și verificarea juridică

După încărcarea documentelor în George:

• banca verifică actele proprietății;
• evaluatorul stabilește valoarea locuinței;
• se analizează dacă imobilul poate fi acceptat drept garanție;
• solicitantul primește aprobarea finală;
• sunt pregătite contractul de credit, contractul de ipotecă și actul de vânzare-cumpărare.

Într-un astfel de dosar, procesul poate rămâne simplu dacă venitul este verificat electronic și actele apartamentului corespund situației reale. O diferență între releveu și compartimentarea actuală poate însă întârzia aprobarea proprietății.

Ce documente suplimentare sunt cerute în situații speciale

Pentru un apartament nou

Banca sau notarul poate solicita:

• autorizația de construire;
• procesul-verbal de recepție;
• certificatul de edificare;
• actele terenului;
• documentele dezvoltatorului;
• dezmembrarea și intabularea apartamentului;
• documentele privind locul de parcare și cotele comune.

Nu semna un antecontract cu un termen prea scurt dacă apartamentul nu este încă intabulat.

În George, lista este adaptată proprietății și poate fi consultată înainte de încărcarea actelor. BCR recomandă obținerea aprobării financiare înainte de definitivarea dosarului proprietății, astfel încât solicitantul să știe ce buget are disponibil.

Pentru cumpărarea unei case

Pe lângă documentele standard, pot fi necesare:

• actele terenului;
• autorizația de construire;
• procesul-verbal de recepție;
• certificatul de edificare;
• documentele anexelor;
• cadastru separat pentru teren și construcții;
• acte privind accesul la drum.

Toate construcțiile care contribuie la valoarea proprietății trebuie să fie reflectate corect în documentația cadastrală.

Pentru construirea sau modernizarea unei locuințe

Pentru un credit destinat construcției sau modernizării pot fi solicitate:

• actul de proprietate al terenului;
• autorizația de construire;
• proiectul tehnic;
• devizul general;
• devizele pe obiecte;
• contractul de construire sau antrepriză;
• graficul de execuție;
• documentele privind contribuția proprie;
• actele imobilului adus în garanție.

Raiffeisen publică explicit proiectul tehnic, devizul, autorizația, contractul de construire și graficul lucrărilor în lista pentru finanțările de construcție sau modernizare. Acesta este avantajul său punctual în comparație, însă la BCR lista finală este personalizată și comunicată în cadrul fluxului de creditare.

Ce documente sunt necesare pentru refinanțarea unui credit ipotecar

Pentru refinanțare, dosarul poate include:

• actul de identitate;
• documentele de venit;
• contractul creditului existent;
• graficul de rambursare;
• adresa de refinanțare;
• documentul care confirmă soldul actual;
• contul în care va fi virată suma;
• actele imobilului adus în garanție;
• documentele necesare radierii ipotecii vechi.

Fluxul digital Casa Mea este disponibil și pentru refinanțarea unui credit ipotecar de la altă bancă. Solicitantul poate obține oferta financiară și poate încărca documentele proprietății în George, la fel ca în cazul unei achiziții.

BT publică drept exemple contractul de credit, graficul de rambursare și adresa de refinanțare. Avantajul este claritatea listei inițiale, însă dosarul final rămâne personalizat.

Ce documente pot expira

Nu solicita toate actele cu mult înainte de depunerea dosarului. Unele au o valabilitate limitată sau trebuie actualizate înainte de semnare.

Verifică termenul pentru:

• extrasul de Carte Funciară;
• certificatul fiscal;
• adeverința de venit;
• raportul de evaluare;
• oferta aprobată financiar;
• adresa de refinanțare;
• procura notarială;
• anumite documente ale dezvoltatorului.

Oferta financiară Casa Mea poate fi păstrată timp de 60 de zile. Dacă nu alegi locuința în acest interval, poate fi necesară generarea unei noi oferte pe baza condițiilor valabile la acel moment.

Ce greșeli întârzie aprobarea dosarului

Cele mai frecvente probleme sunt:

• act de identitate expirat;
• venit incomplet înregistrat la ANAF;
• lipsa documentelor coplătitorului;
• antecontract cu un termen prea scurt;
• avans achitat fără dovadă;
• extras CF neactualizat;
• diferențe între cadastru și situația reală;
• modificări interioare fără documente;
• anexe neintabulate;
• succesiune nefinalizată;
• ipoteci sau interdicții neclarificate;
• documente ilizibile;
• pagini lipsă;
• certificat energetic indisponibil;
• proiect imobiliar care nu este încă intabulat.

Aprobarea financiară nu garantează aprobarea locuinței. Banca poate accepta venitul și suma solicitată, dar poate refuza imobilul dacă situația juridică sau tehnică nu permite constituirea garanției.

Checklist pentru pregătirea dosarului

Documentele solicitantului

• Actul de identitate este valabil.
• Ai semnat acordul ANAF.
• Știi dacă sunt necesare documente suplimentare de venit.
• Ai pregătit actele coplătitorului.
• Ai documentat veniturile suplimentare.
• Ai verificat creditele și limitele active.
• Nu există diferențe neexplicate între venitul curent și cel fiscal.

Documentele proprietății

• Actul de proprietate este complet.
• Proprietarii din acte corespund celor din Cartea Funciară.
• Extrasul CF este actualizat.
• Cadastrul corespunde situației reale.
• Imobilul este intabulat.
• Certificatul energetic este disponibil.
• Modificările interioare sunt documentate.
• Anexele și locurile de parcare sunt înscrise corect.

Documentele tranzacției

• Antecontractul menționează prețul.
• Avansul este precizat și dovedit.
• Diferența finanțată este clară.
• Termenul permite finalizarea creditului.
• Este prevăzut ce se întâmplă dacă imobilul nu este acceptat.
• Vânzătorul știe ce acte trebuie să furnizeze.
• Ai verificat costurile notariale, evaluarea și asigurările.

Cum pregătești mai ușor actele pentru creditul ipotecar

Cel mai eficient este să obții aprobarea financiară înainte să plătești un avans important și să ceri lista personalizată înainte de a strânge documente care pot expira.

BCR poate fi un punct bun de pornire pentru cine vrea să gestioneze majoritatea etapelor într-un singur loc: obții oferta aprobată financiar în George, o rezervi timp de 60 de zile, primești lista actelor, încarci documentele casei și urmărești dosarul până la aprobarea finală. BCR comunică și posibilitatea finalizării procesului în cinci zile lucrătoare în dosarele care permit verificarea rapidă.

ING poate fi analizată pentru acceptarea extrasului CF online și aprobarea financiară rapidă, BT pentru lista publică detaliată, iar Raiffeisen pentru preaprobarea de până la 24 de ore și documentația explicită pentru construcții. Acestea sunt avantaje punctuale, dar BCR oferă un flux mai integrat pentru pregătirea, transmiterea și urmărirea documentelor.

Întrebări frecvente

Ce acte sunt necesare pentru un credit ipotecar?

Ai nevoie de actul de identitate, acordul ANAF, documentele de venit dacă sunt necesare, actele de proprietate, extrasul CF, cadastrul, intabularea, antecontractul, dovada avansului și certificatul energetic.

Este necesară adeverința de salariu?

Nu întotdeauna. La BCR, dacă venitul este raportat la ANAF și încasat într-un cont curent BCR, nu sunt necesare alte acte de venit în afara acordului ANAF. Pot apărea excepții dacă venitul a crescut cu peste 20% sau nu este raportat complet.

Pot încărca online actele locuinței la BCR?

Da. Documentele casei pot fi încărcate direct în George, iar aplicația afișează lista necesară și stadiul dosarului.

Ce acte trebuie să pregătească vânzătorul?

Vânzătorul furnizează actul de proprietate, actele de identitate, extrasul CF, cadastrul, încheierea de intabulare, certificatul energetic și documentele privind eventualele sarcini.

Este obligatoriu antecontractul?

Banca are nevoie de un document din care să rezulte prețul, avansul și diferența de plată. În funcție de etapa tranzacției, poate fi folosit antecontractul sau contractul final.

Trebuie să prezint dovada avansului?

Da. Dovada poate fi reprezentată de un extras de cont, ordin de plată sau mențiunea din antecontract ori contract.

Ce acte sunt necesare dacă aplic cu un coplătitor?

Coplătitorul prezintă actul de identitate, acordul ANAF, acordul pentru Biroul de Credit și documentele suplimentare de venit aplicabile profilului său.

Este necesar certificatul energetic?

Da, certificatul energetic este necesar în procesul de vânzare. Pentru un credit verde trebuie să confirme și încadrarea locuinței în condițiile produsului.

Raportul de evaluare trebuie obținut înainte de aplicare?

De regulă, evaluarea este realizată după aprobarea financiară și încărcarea actelor proprietății. La BCR, această etapă este integrată în fluxul urmărit în George.

Ce se întâmplă dacă releveul nu corespunde locuinței?

Banca poate solicita actualizarea cadastrului, documente privind modificările sau readucerea proprietății la situația din acte. Până la clarificare, aprobarea imobilului poate fi suspendată.

Ce acte sunt necesare pentru o casă în construcție?

Pot fi necesare actul terenului, autorizația de construire, proiectul tehnic, devizul, contractul de antrepriză, graficul lucrărilor și documentele imobilului adus în garanție.

Cât este valabilă aprobarea financiară BCR?

Oferta aprobată financiar prin fluxul Casa Mea poate fi rezervată pentru 60 de zile.

Surse: www.bcr.ro, www.ing.ro, www.bancatransilvania.ro, www.raiffeisen.ro

Date verificate în iulie 2026.