România, de la o țară de proprietari la o țară de chiriași. Cum lucrează discret fondurile de investiții pentru a ține umflate prețurile la case. Românii își vor putea pierde locuințele mai ușor
Visul de a avea propria casă devine aproape o utopie în România. Într-o țară în care prețurile locuințelor urcă mult mai rapid decât cresc veniturile reale, să îți mai cumperi un apartament a devenit o himeră pentru foarte mulți români. În marile orașe ale României, prețurile la locuințe au ajuns chiar să le depășească pe cele din capitale europene mai bine clasate. Însă criza imobiliară este întreținută discret de anumite entități cu interes speculativ, arată o analiză Frames. Pe de altă parte, criza este întreținută și de o lege dată discret de Guvernul Bolojan, care face ca românii să își poată pierde casele mai repede. Fără strategii naționale de locuire și măsuri concrete de protecție a cumpărătorilor autohtoni, România va pierde rapid statutul de țară cu cei mai mulți proprietari din Europa, lăsându-și viitorul la mila speculatorilor.
De la raiul proprietarilor în infernul chiriașilor
- România riscă să devină în următorii ani o ţară de chiriaşi, controlată de fonduri de investiţii, algoritmi şi capital global, din cauza creşterii într-un ritm mult mai rapid a preţurilor la locuinţe decât veniturile reale, potrivit unei analize realizate de firma de consultanţă Frames.
- Prețurile la locuințe, atât cele vechi, cât și cele din noile complexe rezidențiale, au crescut accelerat în ultimii ani, deși veniturile românilor nu au ținut pasul cu acestea, nici măcar în principalele orașe ale României. Ca atare, mulți tineri sunt nevoiți să locuiască în continuare alături de părinți sau bunici.
- S-a ajuns chiar la situația paradoxală în care prețurile apartamentelor, caselor, vilelor din București, Cluj, Timișoara sau Brașov să fie mai mari decât în mari capitale ale Europei, precum Praga, Varșovia sau zona Berlin.
- Însă această creștere nu este una organică, cerută de legile concrete ale pieței imobiliare, ci una artificială. Ea este întreținută în special de fondurile de investiții, care cumpără cartiere întregi pentru a ține apartamentele goale și a le revinde în scopul maximizării profitului.
- Riscul ca românii să își piardă locuințele este unul cât se poate de real. Așa cum a scris Gândul încă de la începutul anului, românii pot rămâne mai ușor fără case din cauza noii legi a impozitării dată de Guvernul Bolojan. Practic, statul nu mai apelează la un notar pentru recuperarea datoriilor, ci le încredințează direct firmelor de recuperare.
Fondurile de investiții cumpără în serie apartamente, care rămân goale ani de zile
Pe fondul transformărilor dramatice prin care trece piața de profil, suntem martorii unei schimbări profunde de paradigmă: România riscă să devină în următorii ani o țară de chiriași.
Autorii analizei avertizează că există fonduri de investiţii în piaţă care, alături de o serie de mici investitori români, cumpără apartamente în serie. Iar acestea rămân goale ani de zile, cum se întâmplă mai ales în Capitală.
Fondurile de investiții cumpără masiv apartamente, distorsionând piața
Mizele din spatele acestor tranziții accelerate sunt:
- Dominația capitalului global: Locul cumpărătorilor de rând, care vor un cămin pentru familie, riscă să fie luat de mari fonduri de investiții, algoritmi speculativi și corporații internaționale. Proprietățile devin simple active financiare controlate de la distanță.
- Bariera veniturilor: Pentru tinerii din clasa medie, avansul solicitat și dobânzile actuale transformă creditarea într-o povară mult prea greu de dus, blocându-i pe viață în piața chiriilor.
Fondurile de investiții din România oferă o alternativă la depozitele bancare clasice. Sunt împărțite în principal în fonduri deschise de investiții (OPCVM) și fonduri de închise (sau ETF-uri). Acestea sunt administrate de societăți specializate (SAI) și sunt autorizate de Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF).
În Cluj și București, casele au atins prețuri insuportabile pentru foarte mulți români
„În Bucureşti, un apartament standard cu două camere situat într-o zonă accesibilă precum Floreasca, Drumul Taberei sau Titan variază în prezent între 120.000 şi 180.000 de euro. Raportat la un salariu mediu net local cuprins între 1.200 şi 1.400 de euro pe lună, achiziţia necesită echivalentul a 8, 9 sau chiar 10 salarii anuale integrale”, se precizează în studiu.
Trebuie remarcat faptul că acest calcul presupune ipoteza utopică în care cumpărătorul nu cheltuieşte absolut niciun ban pentru hrană, chirie sau utilităţi timp de un deceniu.
Clujul deține recordul național la cele mai scumpe locuințe
„Situaţia din Cluj-Napoca este şi mai severă pentru bugetul unei familii. Tariful mediu pe metru pătrat a depăşit pragul de 2.500 – 3.000 de euro în anumite cartiere. Dinamica veniturilor locale, deşi superioară mediei naţionale, nu a putut ţine pasul cu această explozie speculativă. Nici alte oraşe din ţară precum Braşovul, Sibiu, Timişoara, Constanţa sau Iaşiul nu mai oferă un refugiu accesibil. Deşi preţurile sunt uşor mai temperate, raportul dintre valoarea de tranzacţionare a imobilelor şi veniturile medii ale populaţiei s-a deteriorat vizibil în ultimul deceniu”, atrag atenţia realizatorii analizei.
Autorităţile au inundat pieţele cu bani ieftini care căutau randament mare
Motivele scumpirilor locuințelor sunt unele evidente:
- De la creşterea preţurilor la materialele de construcţii, a costurilor logistice în general
- Presiunea tot mai mare pe cerere venită ca urmare a migraţiei populaţiei din rural spre urban în căutarea unor condiţii mai bune de viaţă, a unor salarii mai mari.
- O altă cauză mai veche, care se leagă de comportamentul actual al fondurilor de investiții, ţine de răspunsul băncilor centrale la marea criză economică din 2008. Acea criză a dat startul folosirii unor algoritmi de stabilire a prețurilor imobiliare, în direcția maximizării profiturilor pentru investitorii lor.
„Prin injectarea de lichidităţi masive şi reducerea dobânzilor aproape de zero, autorităţile au inundat pieţele cu bani ieftini care căutau randament. În anul 2012, fondul de investiţii Blackstone a profitat de colapsul pieţei americane şi a cumpărat peste 80.000 de case confiscate de bănci în doar doi ani. Acest moment a marcat naşterea proprietarului instituţional de masă, o corporaţie care foloseşte algoritmi de stabilire a preţurilor şi departamente juridice uriaşe pentru a maximiza profitul investitorilor săi”, se explică în raport.
Cum lucrează capitalul de tip „refugiu”. De ce multe cartiere rezidențiale se vând la pachet încă din faza de proiect
Acest capital de tip refugiu a inundat ulterior întreaga lume, inclusiv România, atrag atenţia reprezentanţii Frames. În oraşe precum Bucureşti, Cluj sau Iaşi, un procent cuprins între 30% şi 40% din achiziţiile de blocuri noi în faza de şantier au fost realizate de investitori cu scop de revânzare imediat după finalizare. Acest comportament obligă cumpărătorul final să concureze direct cu bugete comerciale mari.
,,În ultimii ani am văzut tot mai multe fonduri de investiţii în piaţă care, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi semnificative mai ales pentru că fac plăţile în condiţii optime pentru dezvoltatori. Acesta este şi motivul pentru care multe dezvoltări imobiliare s-au vândut încă din faza de proiect”, explică Adrian Negrescu, managerul Frames.
Multe apartamente sunt cumpărate doar pentru speculă. Randamentul este mai mare decât la plasamentele bancare
- Multe apartamente au fost achiziţionate exclusiv pentru plasarea capitalului în active sigure. Ele sunt lăsate complet goale ani de zile pentru a fi protejate de inflaţie sau instabilitate politică.
Un nou cartier rezidențial urmează să fie gata în următoarele luni în Pipera
- ,,E o practică larg răspândită în piaţă, aceea de a cumpăra şi a aştepta aprecierea, randamentul fiind, în cele mai multe cazuri, mai mare decât cel oferit de plasamentele bancare sau alte tipuri de investiţii”, susţine Negrescu.
- În Bucureşti, numărul locuinţelor neocupate a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu, depăşind pragul de 218.000 de unităţi, spune Negrescu care citează datele platformei Storia.
- Potrivit analiştilor, România are nevoie acută de reglementare în această zonă speculativă, similară cu ce s-a făcut în alte ţări. Oraşul Vancouver, de exemplu, a încercat să stopeze fenomenul prin introducerea unei taxe pe locuinţele neocupate, crescută de la 1% în 2017 la 3% în 2024. Deşi numărul locuinţelor goale a scăzut cu un sfert, preţurile nu s-au redus, deoarece presiunea capitalului global a neutralizat reglementările locale.
Impactul platformelor de tip Airbnb
O altă cauză care a dus la creşterea preţurilor din piaţa imobiliară, mai ales în centrul oraşelor, este reprezentată de expansiunea platformelor de închiriere pe termen scurt de tip Airbnb sau Booking. Aceste au eliminat o parte semnificativă din fondul locativ
rezidenţial.
,,În oraşe precum Bucureşti, Cluj sau Sibiu, există puţine şanse să mai găseşti un apartament la vânzare. Vestea bună este că noile reglementări anunţate de Airbnb vor forţa proprietarii să îşi înscrie proprietăţile ca activitate turistică la autorităţi. Dacă nu primesc codul specific, nu vor mai putea lista ofertele online. Din această perspectivă, pentru investitorii interesaţi este posibil ca următoarele luni să aducă pe piaţa imobiliară o bună parte din apartamentele care anterior au funcţionat cu scop hotelier”,mai arată analiza Frames.
Criza din România este prezentă şi în alte metropole din lume, în special cele turistice. În Barcelona, de exemplu, unele cartiere centrale pierduseră până în 2019 aproape jumătate din populaţia permanentă raportat la anul 2007, chiriile pe termen lung devenind prohibitive. Tensiunile au culminat în vara anului 2024 cu proteste de stradă de amploare. Ulterior, în 2025, autorităţile spaniole au blocat peste 65.000 de anunţuri, iar Curtea Supremă a validat planul Barcelonei de a interzice total închirierile pe termen scurt până în anul 2028.
,,Dacă reglementările de listare online nu vor funcţiona, cred că şi autorităţile române ar putea veni cu reglementări similare, pentru a reduce evaziunea fiscală din zona hotelieră şi reda circuitului imobiliar o parte din aceste imobile”, mai spune Negrescu.
O generaţie nevoită să trăiască în casa părinţilor
România are nevoie de o reglementare coerentă şi foarte strictă a pieţei imobiliare atât din prisma formării preţurilor cât şi a chiriilor, potrivit analizei Frames.
,,Preţurile sunt prezentate acum de o serie de platforme online de anunţuri care transmit tot felul de statistici şi rapoarte care duc la formarea unei opinii generale, dar nu neapărat reale privind dinamica preţurilor şi a chiriilor. În absenţa unor reglementări stricte care să elimine caracterul speculativ şi mai ales înţelegerile din piaţă, sectorul imobiliar pare un fel de vest sălbatic”, continuă specialistul.
O nouă lege a chiriilor este absolut necesară. Statul trebuie să intervină
Aproximativ 40% dintre adulţii români din segmentul de vârstă 25-34 de ani continuă să coabiteze cu cel puţin unul dintre părinţi, potrivit datelor statistice, motivul fiind faptul că nu au nicio şansă să ia un credit imobiliar.
Printre altele, avem nevoie de o modificare urgentă și profundă a programului „Prima Casă” (actualul Noua Casă).Formula actuală a rămas mult în urma realității economice și nu mai oferă un sprijin real celor care vor să facă primul pas spre o proprietate.
Îm final, finaliştii recomandă statului să își exercite rolul major pe care ar trebui să îl aibă în echilibrarea și formarea pieţei.
,,Avem nevoie, în primul rând, de o nouă lege a chiriilor care să elimine evaziunea fiscală puternică din piaţă şi să protejeze efectiv chiriaşii. În al doilea rând, este nevoie de un Program Prima Casă construit pe realităţile pieţei, atât din perspectiva preţurilor cât mai ales a condiţiilor de creditare. Un program de credite garantate de stat pentru familiile tinere, care să includă deductibilităţi fiscale ar fi absolut necesar. În plus, cred că este timpul ca şi Consiliul Concurenţei să intervină în zona formării preţurilor din perspectiva intereselor platformelor de anunţuri, acolo unde trebuie văzut cât de transparente sunt analizele privind evoluţia preţului per metru pătrat”, mai arată analiza Frames.
AUTORUL RECOMANDĂ:
- Lovitura fatală a lui Bolojan. Românii pot rămâne mai ușor fără case din cauza noii legi a impozitării. Economist: Nu știu cât e de legal/Statul va vinde datoriile direct la firmele de recuperare
- O nouă sursă de venit pentru români! Cum poți câștiga BANI frumoși dintr-o activitate prosperă
- Orașul cu cele mai scumpe chirii din România: 560 de euro pentru un apartament cu două camere și 749 de euro pentru unul cu trei