Locuințe în valoare de circa un miliard de euro, la vânzare în București: care este cea mai ieftină zonă din Capitală

Numărul ofertelor active a scăzut în decembrie 2014 cu 3,1% (la 11.074), în timp ce valoarea acestora a crescut cu 5,12%, pe fondul creșterii cererii de proprietăți rezidențiale sub 60.000 de euro și creșterii valorii medii ale prețurilor delistare din ultimul trimestru al anului trecut. O analiză a ofertelor active pe nivel de preț arată o creștere accentuată a ofertelor de peste 120.000 de euro, pe fondul scăderii numărului de oferte active de sub 60.000 de euro”, se arată în raportul AEEF MLA Market Report, realizat de Departamentul de Analiză și Evaluare Economico-Financiară al Academiei de Studii Economice.

Studiul, prezentat luni, într-un seminar, a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de Flexmls România, un serviciu de listare multiplă a ofertelor imobiliare din București.

Au fost analizate 4.200 de tranzacții din 2013 și 6.500 în 2014 din București care însumează aproape 250 de milioane de euro în 2013 și 350 de milioane de euro, anul trecut.

Analiza a avut în vedere ultimele 8 trimestre, respectiv anii 2013 și 2014, și a analizat inclusiv evoluția prețurilor de tranzacționare, pe unitate și pe metru pătrat, pe zone și pe vechimea proprietății.

Valorile prețului de tranzacționare din trimestrul al patrulea al anului trecut au crescut cu 2,2% față de același trimestru din 2013, în timp ce la nivelul evoluției trimestriale consecutive se constată o creștere pe ultimele două trimestre ale anului trecut. Evoluția prețului pe metrul pătrat arată creșterea pe ultimele două trimestre ale anului 2014, pe fondul unei valori aproximativ egale în trimestrul 4 din 2014 față de aceeași perioadă din 2013.

În urma acestor evoluții, cele mai scumpe locuințe din București au fost tranzacționate în trimestrul al patrulea din 2014 în Cotroceni, la un preț de 1.467 euro pe metru pătrat, în creștere față de 1.224 euro pe metrul pătrat în trimestrul al patrulea din 2013.

Prețurile de tranzacționare în zona Primăverii-Aviatorilor erau în ultimul trimestru al anului trecut de 1.460 de euro/mp. Aici prețurile nu s-au modificat semnificativ în ultimii doi ani, în condițiile în care la începutul anului 2013 tranzacțiile se încheiau la 1.358 de euro/mp, iar la sfârșitul anului 2013 la 1.376 euro/mp.

Zona Aviației-Băneasa este a treia cea mai scumpă din București, locuințele fiind tranzacționate la 1.425 euro/mp în ultimul trimestru din 2014, față de 1.370 euro/mp în intervalul similar din 2013.

La prețuri de peste 1.000 de euro/mp au mai fost vândute locuințe în centrul Bucureștiului, în zona Palatului Parlamentului, Tineretului-Văcărești, 1 Mai-Bucureștii Noi și Lacul Tei- Floreasca.

Cele mai ieftine locuințe sunt în Berceni-Apărătorii Patriei (840 euro/mp) și Brâncoveanu-Giurgiului-Viilor (842 euro/mp), dar și în Rahova-Ferentari (851 euro/mp) și Sălăjan-Ozana (872 euro/mp). În toate aceste zone prețurile au scăzut față de 2013.

Valoarea medie a suprafețelor apartamentelor tranzacționate a crescut substanțial în perioada analizată, respectiv cu peste 20%, în cazul apartamentelor construite după 1998, în timp ce în cazul locuințelor construite între 1978 și 1998 se constată o scădere de 0,3%. La nivelul zonelor, media suprafețelor pentru apartamentele vândute în zona de Nord construite după 1998, prezintă cea mai accentuată creștere, de 50,32% în trimestrul patru 2014 versus trimestrul patru din 2013.

Pornind de la valorile privind prețurile de listare inițială, listare finală și preț de tranzacționare în studiu au fost calculate și marjele de negociere și de ajustare a prețurilor.

„În ultimii 2 ani, marja de negociere s-a redus puțin, iar pentru marja de ajustare a prețurilor există o tendință de menținere la 8-10% a prețului final față de prețul inițial”, a declarat Costin Ciora, unul din autorii studiului.

În ceea ce privește rata de absorbție studiul arată că acesta era în luna decembrie a anului trecut de 11 luni și jumătate față de 12 luni și jumătate în prima parte a anului. Rata este calculată ca raport între numărul de listări și media vânzărilor din ultimele 12 luni și arată în cât timp inventarul curent de proprietăți va rămâne pe piață în ritmul actual al vânzărilor.

„Situația indică în mod clar un trend de scădere a gradului de lichiditate a pieței rezidențiale din București, rezultate similar și la nivelul apartamentelor de sub 60.000 de euro. În cazul apartamentelor de peste 120.000 de euro se constată o creștere a ratei a absorbției, în mare parte datorată numărului în creștere a listărilor pentru această categorie de apartamente”, explică autorii studiului.

Astfel, dacă stocul de apartamante scoase la vânzare cu prețuri de până la 60.000 de euro se pot vinde în circa 9 luni în ritmul actual al tranzacțiilor, cel cu prețuri de peste 120.000 de euro se poate vinde în aproape trei ani.

Un alt indicator analizat de studiul Academiei de Studii Economice este indicele de accesibilitate al pieței rezidențiale din București, respectiv venitul minim necesar pentru accesarea unui credit în vederea cumpărării unui apartament cu 2 camere.

Pornind de la ipoteza unui avans de 20% din prețul apartamentului și un grad de îndatorare de 25%, o familie cu venituri medii are 94% din suma necesară pentru obținerea unui credit imobiliar care acoperă 80% din prețul unui apartament cu două camere.