Colliers: Cererea de spații de birouri a continuat să scadă în prima jumătate a anului. Care sunt estimările companiilor privind revenirea fizică a angajaților la lucru

Cererea totală de spații de birouri s-a redus cu aproape 10% în primul trimestru al acestui an, față de aceeași perioadă a anului în care pandemia de COVID-19 a pus presiune pe acest segment al pieței imobiliare, prin schimbarea modului de lucru al angajaților, arată o analiză a companiei de consultanță Colliers. Aceste efecte încă se simt, în contextul în care multe companii încă nu au certitudini, ci lucrează doar cu scenarii cu privire la revenirea fizică a salariaților lor la lucru, în contextul unei rate scăzute de vaccinare și sub amenințarea variantei Delta, mult mai contagioase, a SARS-CoV-2.

Stocul modern de birouri din București a depășit trei milioane de metri pătrați, dar efectele anului pandemic 2020 asupra pieței de birouri s-au simțit și în prima jumătate din 2021, arată analiza companiei de consultanță imobiliară Colliers. Potrivit specialiștilot, scăderea cererii determinate de munca hibrid poate fi echilibrată de tendințele de creștere a pieței muncii pe fondul intențiilor de recrutare din piață.

„Activitatea de pe piața de birouri a rămas relativ redusă în prima jumătate a anului 2021, cu semne limitate de revenire la nivelurile pre-pandemice, în contextul în care companiile încă nu au claritate asupra momentului în care majoritatea angajaților va reveni la birou”, potrivit raportului de piață al Colliers pentru primul semestru din 2021.

Scădere de 15% pentru cererea nouă

Astfel potrivit analizei Colliers, cererea totală pentru spații de birouri moderne s-a contractat cu aproape 10%, până la 112.000 de metri pătrați, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. În ceea ce privește cererea nouă, aceasta a fost de aproximativ 38.000 de metri pătrați, în scădere cu 15% la sfârșitul primului semestru și cu 22% față de perioada similară din 2019. În 2020, potrivit Colliers, piața a raportat și o scădere a cererii de spații noi, de 40% în segmentul birourilor.

Consultanții Colliers au observat că firmele au început deja organizarea, redimensionarea și reconfigurarea birourilor pentru a se adapta nevoilor unei lumi post-COVID și faptul că piața muncii își revine rapid ar trebui să protejeze într-o oarecare măsură piața de birouri și, în special, clădirile de birouri clasa A, ocupate de companii solide de tip blue-chip, cu cifre de afaceri semnificative.

În prima jumătate a anului au fost livrați doar 36.000 de metri pătrați de spații moderne de birouri, dintr-o estimare anuală totată de aproximativ 260.000 de metri pătrați. Livrările care au ridicat stocul modern de birouri peste 3 milioane în această primă jumătate a anului sunt Campus 6.2 ( Skanska – aproape 19.800 de metri pătrați) și Țiriac Tower (Țiriac Imobiliare – 16.500 de metri pătrați), potrivit Colliers. Astfel, a doua jumătate a anulul ar putea fi destul de aglomerată, deși unele dintre livrările viitoare ar putea mai degrabă să fie amânate pentru prima parte a lui 2022, după cum estimează specialiștii Colliers.

Rata de neocupare, nivel-record în ultimii 7 ani

„Managerii încă explorează noul sistem de lucru post-pandemic, mixul dintre birou și munca la distanță fiind decis de fiecare companie în parte. Aceștia abordează nevoile imobiliare cu precauție, iar pentru unii modelul de lucru hibrid generează nevoia unor spații mai mici de birouri în viitor. În general, cererea nouă scăzută de birouri poate fi explicată și prin faptul că există noi preocupări cu privire la un nou val de coronavirus, în special pe fondul faptului că România ar putea fi lovită mai puternic decât majoritatea țărilor din regiune din cauza unei rate de vaccinare mult mai scăzute”, a explicat Sebastian Dragomir, Partner and Head of Office 360° la Colliers.

Potrivit reprezenantului Colliers, între 10 și 20% dintre angajați lucrează din birouri în mod constant, în prezent, iar „mult așteptata întoarcere la birouri pentru cel puțin 50% dintre angajați va mai avea probabil de așteptat cel puțin câteva trimestre”.

Sebastian Dragomir precizează că actualul context este totuși un bun moment pentru companii să-și transforme birourile și să le adapteze la viitorul mod de lucru și promovează abordarea Colliers de control al costurilor în fiecare etapă a transformării biroului.

În ceea ce privește rata de neocupare, la sfârșitul primului semestru a crescut la un nivel maxim al ultimilor 7 ani, până la 15,75%, de la 11,25% în anul precedent. Totuși, piața este mult mai dezvoltată decât în 2014, când rata de neocupare atingea astfel de niveluri, iar stocul modern de birouri era de aproximativ 1,7 milioane de metri pătrați, deci aproximativ jumătate față de cel actual prezent. Clădirile mai noi și cu specificații tehnice calitative stau mult mai bine la capitolul grad de ocupare generală, datorită atractivității lor, dar și pentru că sunt închiriate de companii solide, dintre care destul de multe continuă să se extindă.

Cum au evoluat chiriile

Consultanții Colliers apreciază că acest segment al pieței imobiliare este în mod clar în favoarea chiriașilor, și, prin urmare, au observat presiuni asupra nivelului agreat al chiriei, deși mai degrabă la niveluri nete efective decât la nivelul chiriilor brute.

Astfel, deși chiria medie netă pentru București este probabil cu aproximativ 10% mai mică decât înainte de pandemie, această dinamică a fost generată de clădirile mai vechi și mai puțin calitative, care au fost forțate să ofere mai multe stimulente pentru atragerea sau păstrarea chiriașilor.

De asemenea, stocul de spații pentru subînchiriere, de cel puțin 80.000 de metri pătrați, potrivit  măsurătorilor Colliers (și probabil o cifră subestimată), oferă alternative bune pentru chirii foarte atractive, ceea ce pune și mai mare presiune pe spațiile de birouri mai puțin competitive.

Consultanții Colliers consideră că în cazul clădirilor noi, la standardele moderne comparabile cu piețele dezvoltate din Europa de Vest sau SUA, lucrurile nu s-au schimbat și, probabil, nu se vor schimba prea mult din punct de vedere al chiriei. IT&C-ul rămâne motorul pieței, cu aproape jumătate din tranzacțiile raportate, dar o contribuție semnificativă au în 2021 și serviciile industriale și alte servicii profesionale.

Piața de birouri din București rămâne destul de complicată, dar consultanții Colliers apreciază că efectele pandemiei nu au fost uniforme, iar decalajul dintre proiectele vechi și mai puțin calitative și clădirile mai vechi/noi se va lărgi probabil pe toate fronturile: chirie, grad de ocupare, randament investițional.

„Întrebările cu privire la viitor rămân și, ca o observație pur empirică, consultanții noștri au sesizat (inclusiv în contractele încheiate) că destul de multe companii par să se gândească la faptul că, după pandemie, este posibil să nu aibă mai mult de 50-60% din angajați la birou în același timp. Acest lucru, împreună cu un procent de 10-15% pentru potențialele creșteri viitoare de personal, înseamnă că ar trebui ca spațiul de birouri ocupat în prezent să se scadă cu 20-30% la reînnoire. Totuși, această situație este departe de a fi o regulă, iar deciziile sunt luate de la caz la caz, deoarece companiile care s-au extins destul de mult recent (cum ar fi companiile IT&C) ar putea foarte bine să-și păstreze spațiul actual la reînnoirea contractului, iar nevoia redusă de birouri, cauzată de sistemul de lucru hibrid, ar fi echilibrată de noi angajări”, spune Sebastian Dragomir.

Perspectivele pe termen lung

Astfel, potrivit sondajele Eurostat citate intențiile de angajare pe termen scurt deja peste media istorică – deci se află într-o perioadă de extindere – pentru majoritatea sectoarelor de servicii comerciale, cu unii indicatori de angajare deja la niveluri comparabile cu maximele pre-pandemice, astfel că ar putea fi un element pozitiv pentru evoluția pieței de birouri.

Pe de altă parte, aceaste provocări, la care se adaugă costurile de construcție mult mai mari, vor diminua probabil entuziasmul pentru noile dezvoltări, în timp ce, începând cu 2022, livrările vor rămâne sub 100.000 de metri pătrați pe an, ceea ce ar trebui să accelereze eventuala recuperare a pieței de birouri locale.

În perspectivă mai îndelungată, consultanții Colliers consideră că oferta redusă de birouri moderne din București pe cap de locuitor este un factor izolator pe termen lung și se așteaptă mai degrabă ca stocul modern de birouri să înceapă din nou să crească în câțiva ani. În consecință, ar putea depăși 4 milioane de metri pătrați până la sfârșitul noului deceniu și chiar să se apropie de pragul  5 milioane de metri pătrați, dacă nu va exista altă criză (economică).

Până în prezent, doar 5,1 milioane de români s-au vaccinat împotriva COVID-19 și doar puțin peste 5 milioane au schema completă.

Acoperirea vaccinală în București pentru populația rezidență cu vârstă mai mare de 12 ani este de 48,35%, potrivit celor mai recente declarații, din 17 august, ale președintelui Comitetului național de coordonare a activităților privind vaccinarea împotriva SARS-CoV-2 (CNCAV), Valeriu Gheroghiță.

Valeriu Gheorghiță a precizat, după analiza eficienței imunizării în valul 3, că vaccinarea cu schema completă

• scade de 14 ori riscul de deces în urma maladiei COVID-19
• scade de 12 ori riscul de spitalizare și internare la ATI
• scade de 10 ori riscul de infecție cu SARS-CoV-2