Câți bani îți rămân în mână la vânzarea locuinței. Noile impozite în tranzacțiile imobiliare

În ultimii ani, legislația care reglementează fiscalizarea vânzărilor de locuințe a trecut prin numeroase schimbări, iar una dintre cele mai importante modificări a intrat în vigoare în 2024. Mecanismul de calcul al impozitului datorat statului nu mai depinde de prețul obținut pe proprietate, așa cum se întâmpla anterior, ceea ce schimbă semnificativ modul în care proprietarii își evaluează veniturile rămase după tranzacție. Transformările legislative au efecte directe asupra vânzătorilor, care trebuie acum să își calculeze sumele datorate într-un mod complet diferit față de anii trecuți.

Una dintre cele mai importante schimbări este renunțarea la pragurile financiare care determinau dacă o tranzacție era sau nu impozitată. Până la începutul lui 2024, vânzările sub valoarea de 450.000 de lei — aproximativ 93.000 de euro la acel moment — erau scutite de taxe. Această regulă nu mai este valabilă. În prezent, toate tranzacțiile realizate de persoane fizice sunt impozabile, indiferent de suma încasată.

ACTUALITATE Dan Dungaciu: „Ucrainenii transmit mesajele că ofensiva Rusiei devine greu de oprit”

08:30

HOROSCOP Zodiile care pășesc cu dreptul în 2026. Banii sunt atuul lor în anul care vine

08:13

Elementul central al noului sistem este perioada în care proprietarul a deținut locuința. Conform informațiilor publicate de sigurantafinanciara.ro, calculul taxei se face după două praguri clare:

• 3% impozit dacă imobilul a fost deținut mai puțin de trei ani,
• 1% impozit dacă imobilul a fost deținut mai mult de trei ani.

Această modificare schimbă perspectiva vânzătorilor, care trebuie să ia în calcul momentul achiziției atunci când decid să își scoată proprietatea pe piață.

Rolul notarului în reținerea impozitului

O altă parte importantă a procesului de vânzare este plata impozitului. Regulile actuale prevăd că suma datorată nu este achitată separat de către vânzător, ci este reținută direct de notar în ziua în care se semnează contractul de vânzare-cumpărare.
Notarul este responsabil de reținerea sumelor și de virarea lor în conturile statului, fără a percepe vreun comision suplimentar pentru această operațiune. Acest lucru simplifică procedura și elimină riscul unor erori administrative din partea contribuabililor.

Situațiile speciale prevăzute în lege

Deși regula celor două procente se aplică în majoritatea cazurilor, legislația menționează și o serie de situații speciale care pot influența calculul.

Coproprietatea, de exemplu, are reguli clare: fiecare proprietar achită impozitul proporțional cu cota deținută. În situația în care actele nu specifică o cotă distinctă pentru fiecare coproprietar, se consideră în mod automat că aceasta este împărțită în mod egal între părți.

Pentru imobilele obținute prin moștenire, perioada de deținere nu începe de la data la care locuința a intrat efectiv în posesia moștenitorului, ci de la momentul eliberării certificatului de moștenitor sau de la realizarea partajului succesoral.

În cazul locuințelor noi, legislația stabilește că data de dobândire este considerată momentul recepției finale a construcției, confirmată printr-un proces-verbal oficial.

Situația este diferită pentru imobilele nefinalizate sau aflate încă în construcție. Aici, perioada de deținere este calculată începând cu data achiziției terenului pe care urmează să fie ridicată locuința.

Ce rămâne de făcut pentru proprietarii care vor să vândă

Schimbările legislative obligă proprietarii să analizeze atent momentul vânzării. Cum procentul datorat statului variază în funcție de perioada de deținere, sincronizarea tranzacției poate avea un impact direct asupra sumei rămase în urma vânzării.

De asemenea, este esențial ca vânzătorii să cunoască exact momentul considerat drept început al deținerii imobilului, mai ales în cazurile speciale precum moștenirile, coproprietățile sau construcțiile noi.