Schimbare uriașă pe piața imobiliară: ce apartamente caută acum românii

În ultimii 5-6 ani, ponderea cumpărătorilor cu bugete de peste 100.000 de euro a scăzut semnificativ, până la 18% din total. În prezent, în intervalul de preț 60.000-80.000 euro s-ar încadra 21% dintre clienți, iar 13% și-ar permite o casă de 80.000-100.000 de euro.

Lucrurile stăteau cu totul altfel în 2008, când majoritatea cumpărătorilor căutau locuințe scumpe, în condițiile în care la vremea aceea apartamentele cu trei și, în Capitală, chiar două camere se situau, de regulă, peste pragul de 100.000 euro, atât pe piața veche, cât și pe cea nouă. De asemenea, 9% dintre clienți aveau un buget cuprins între 80.000 și 100.000 de euro, 10% s-ar fi încadrat între 60.000 și 80.000 de euro, iar 11% ar fi plătit până la 60.000 de euro pentru o locuință.

Pentru a răspunde noilor cerințe de preț ale pieței, dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale s-au văzut nevoiți să-și reconfigureze produsele – atât în ceea ce privește numărul de camere, cât și suprafețele alocate.

Astfel, din stocul locativ construit între anii 2000 și 2008, o cotă de 37,9% era reprezentată de locuințe cu trei camere, această categorie fiind urmată de unitățile cu două (33,6%), cu patru camere și mai mult (15,3%) și, în fine, de garsoniere (13,2% din total).

Însă, între 2012 și 2016 predomină construcțiile de apartamente cu două camere (48,3%), urmate la o distanță importantă de cele cu trei camere (32,5%), apoi de garsoniere (12,2%) și de unitățile cu patru camere și mai mult (7%).

Tendința de a dezvolta apartamente cu mai puține camere a fost dublată de o diminuare a suprafețelor. Astfel, suprafața medie unei garsoniere a scăzut de la 45 de metri pătrați (în 2000-2008) la 36 de metri pătrați (în 2012-2016), un apartament cu două camere are acum circa 55 de metri pătrați (față de 74 de metri pătrați), unul cu trei camere ajunge la circa 82 de metri pătrați (de la 105 metri pătrați), iar unul cu patru camere și mai mult la 115 metri pătrați (față de 125 de metri pătrați).

Un impact major asupra dezvoltării pieței imobiliare l-a avut introducerea programului Prima Casă în iunie 2009, moment din care numărul de tranzacții a crescut, ceea ce a frânat în mod vizibil ritmul de scădere a prețurilor.

Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, suma medie solicitată pentru apartamentele (noi și vechi) disponibile spre vânzare la nivel național a scăzut cu 41% în primul an de recesiune, de la 2.058 de euro pe metru pătrat util în momentul de vârf al pieței (martie 2008) până la 1.211 euro pe metru pătrat înainte de intrarea în vigoare a inițiativei guvernamentale (mai 2009).

Ulterior, în perioada 2009-2014, pretențiile proprietarilor s-au mai diminuat, cumulat, cu circa 15% față de valoarea maximă atinsă înainte de criză, ajungând până la un nivel minim de puțin sub 900 de euro pe metru pătrat. „În acest interval, suma de 60.000 de euro a devenit un adevărat etalon de preț (la început mai rigid, apoi mai flexibil) pentru cele mai căutate tipuri de locuințe, respectiv apartamentele cu două și trei camere. Tonul „alinierii” a fost dat de proprietarii din piața veche, după care au urmat și vânzătorii de locuințe noi, odată cu demararea unor noi dezvoltări rezidențiale”, se arată în studiu.

În orașele secundare, piața a atins pragul de jos la jumătatea anului 2014 – din luna iunie. Locuințele din Brașov, Cluj-Napoca, Timișoara și Constanța au început să recupereze din declinul început în 2008.

În Capitală, pretențiile vânzătorilor au continuat să scadă timp de încă 12 luni, până în iunie 2015, după care au intrat pe un curs ușor ascendent.

Acest decalaj este responsabil, parțial, de faptul că, de anul trecut, orașul cu cele mai mari prețuri la apartamente nu este Bucureștiul (unde Indicele Imobiliare.ro se situează în prezent la o valoare de 1.104 euro pe metru pătrat), ci Clujul (cu o medie de 1.197 de euro pe metru pătrat).