Mirajul Dubai. S-a spart bula imobiliară odată cu războiul din Iran? Ce spun investitorii și specialiștii după ce piața a pierdut 250 miliarde de dolari în câteva zile

Piața imobiliară din Dubai a pierdut, din cauza atacurilor cu rachete ale Iranului, în contextul conflictului care intră deja în a treia săptămână, nu mai puțin de 250 de miliarde de dolari în doar câteva zile. Specialiștii trag un serios semnal de alarmă, iar investitorii români, la rândul lor, încearcă să anticipeze ce va urma, pe termen scurt sau mediu. Totuși, situația trebuie analizată pragmatic, pentru că piața imobiliară din Dubai a reușit să treacă și peste șocurile anterioare din ultimele două decenii.

În urmă cu doar câteva săptămâni, notează Trade Brains, piața imobiliară din Dubai părea de neatins.

• Tranzacțiile stabileau recorduri.
• Prețurile aproape se dublaseră față de minimele de dinainte de pandemie.
• Investitorii globali investeau bani într-un ritm istoric.

APĂRARE Trump promite sprijin țărilor afectate de închiderea Strâmtorii Ormuz de către Iran, dar le dă un îndemn marilor puteri: „Să-și trimită navele”

16:36

ANCHETĂ Captură uriașă la Calafat. Peste 100 de pistoale și 60.000 de țigarete, descoperite într-un camion

16:17

Apoi a venit războiul și totul s-a schimbat, iar indicele imobiliar al pieței financiare din Dubai (DFM) a scăzut cu 30% de la începutul conflictului.

Răzvan Pascu: „Ce poți să faci, ca și greșeală, ca investitor, este să-ți vinzi proprietatea”

La solicitarea Gândul, Răzvan Pascu – antreprenor și consultant în industria turismului, investitor în piața imobiliară din Dubai – a precizat, în exclusivitate, că o zonă de conflict vine la „pachet” și cu probleme la nivelul pieței imobiliare din regiunea respectivă. Investitorii și cumpărătorii devin circumspecți, dar, totdată, sunt și oameni care intră în panică.

Așa apar greșelile, avertizează Răzvan Pascu.

„Este o zonă, e un conflict și, ca în orice conflict, sunt foarte mulți oameni care sunt circumspecți cu privire la investiții, ceea ce este absolut normal să se întâmple. Sunt mulți care așteaptă să vadă ce se întâmplă pe termen lung, dar sunt și mulți oameni care, ca peste tot, se panichează.

Și, atunci când există oameni care se panichează, ce poți să faci, ca și greșeală, ca investitor, este să-ți vinzi proprietatea. Evident, bucurându-te de câștigul pe care l-ai acumulat până în momentul respectiv și fiind dispus să cedezi o parte din el.

Și atunci, firește, pe piață apar și oferte care pe care ei le numesc distress offer, deci oferte care sunt sub prețul pieței. Am citit, de altfel, un studiu făcut, o analiză, pe un site de imobiliare din Dubai.

Din 14.000 de oferte erau 14 oferte sub prețul pieței, deci scăzuseră prețul. Nu este o practică comună, dar există și astfel de oameni care intră în panică și vor să vândă”, a explicat Răzvan Pascu, în exclusivitate pentru Gândul.

Răzvan Pascu: „Există și astfel de oameni care intră în panică și vor să vândă”

„Lucrurile pot funcționa în piața imobiliară chiar și în caz de război”

În ciuda conflictului dintre SUA/Israel și Iran și în pofida riscurilor pe care le implică pentru investitorii din Dubai, Răzvan Pascu a ținut să precizeze că, în acest moment, nu există un trend general de scădere în piața imobiliară, în ciuda inerentelor pierderi.

„Ce pot să vă zic în acest moment este că nu există un trend general de scădere. Evident că nimeni nu știe, poate doar Dumnezeu și Allah știu cum vor funcționa lucrurile în continuare.

Depinde foarte mult de momentul în care se va încheia războiul și de cum se va încheia acest război. Pentru că una este, de exemplu, să se încheie într-o săptămână sau două, alta este să dureze un an de zile.

De asemenea, una este ca Iranul să fie înfrânt și, practic, în momentul acela să consideri că Orientul Mijlociu a eliminat pericolul cel mai mare și alta este ca Iranul să rămână fix în formula în care este și acum.

Deci sunt atât de multe variabile încât nimeni nu poate să-și dea cu presupusul.

• Dar ce pot să vă spun este că în orice piață din lume lucrurile pot funcționa în piața imobiliară chiar și în caz de război.
• Cel mai simplu exemplu este statul Israel, care este plin de războaie pe teritoriul său și de rachete și de drone încă de la fondarea sa.
• Statul Israel este într-un continuu război și este una dintre cele mai eferevescente piețe imobiliare din lume și una dintre cele mai scumpe piețe imobiliare din lume.

De asemenea, te uiți în Ucraina, unde ai război de 4 ani, iar la Odesa prețurile sunt similare cu Suceava sau Iași.

Personal nu cred că piața va avea o scădere abruptă, dar pe de altă parte nici nu vreau să bagatelizez situația și nu pot să nu confirm că există oameni car –  de panică – sunt dispuși să renunțe la tot ce au câștigat în perioada anilor în care s-au acumulat creșteri și să vândă în pierdere și doar ca să fie liniștiți că au bani cash în cont”, a mai precizat Răzvan Pascu, în exclusivitate pentru Gândul.

Răzvan Pascu: „În orice piață din lume lucrurile pot funcționa în piața imobiliară chiar și în caz de război”

Dubai, destinație imobiliară de top. Anul 2025, cel mai bun din istorie pe piața imobiliară

Pentru Dubai, care devenise o destinație imobiliară de top, la nivel global, momentul nici nu putea fi mai prost, în condițiile în care piața tocmai încheiase cel mai puternic an din istorie.

Acum, investitorii se întreabă cât va dura această furtună și dacă semnalează ceva mai profund, mai notează Trade Brains.

• În 2025, tranzacțiile imobiliare din emirat au ajuns la aproape 917 miliarde AED, aproximativ 250 miliarde USD. Această cifră este cea mai mare din istoria Dubaiului.
• Peste 270.000 de tranzacții au fost încheiate în cursul anului, reflectând o participare largă a investitorilor în toate segmentele pieței.
• Numai tranzacțiile rezidențiale au reprezentat aproximativ 200.000 de tranzacții în valoare de 538 de miliarde AED.
• Din 2021, prețurile locuințelor din Dubai au crescut între 60 și 75%. Pentru context, indicele imobiliar DFM a câștigat 63% în 2024 și 38% în 2023. Acesta a atins un vârf de 16.910 puncte pe 27 februarie anul acesta, cu doar câteva zile înainte ca tensiunile să înceapă să se escaladeze.

Piața a atras, de asemenea, o bază largă de cumpărători la nivel global. Cetățenii indieni reprezintă 20-22% din totalul achizițiilor de proprietăți străine, fiind cel mai mare grup de investitori străini. Pe de altă parte, activele rezidențiale de prim rang din Dubai au oferit randamente anuale de închiriere între 6 și 9%, printre cele mai mari din lume, mai arată Trade Brains.

Sursa – Trade Brains

„Negocierile se vor intensifica probabil pe măsură ce investitorii devin mai prudenți”

Se așteaptă ca proprietățile din segmentul mediu al pieței, cu prețuri cuprinse între aproximativ 330.000 și 880.000 de dolari, să resimtă primele presiuni.

• Aceste locuințe sunt populare în rândul investitorilor internaționali care caută venituri din chirii.
• Pe măsură ce cumpărătorii devin mai precauți, negocierile în această categorie de preț devin mai intense.

Amit Goenka, președintele firmei de investiții Nisus Finance, a declarat: „În segmentul pieței medii, negocierile se vor intensifica probabil pe măsură ce investitorii devin mai prudenți”.

Chiar și segmentul de lux ar putea înregistra o încetinire pe termen scurt, deoarece cumpărătorii bogați așteaptă semnale mai clare înainte de a se angaja în achiziții mari.

Piața imobiliară din Dubai a suferit multiple șocuri serioase în ultimele două decenii, dar le-a depășit

Piața imobiliară din Dubai a suferit multiple șocuri serioase în ultimele două decenii și și-a revenit după toate.

• În timpul crizei financiare globale din 2008, valorile proprietăților din Dubai au scăzut cu până la 50 până la 60%.
• Turnurile imobiliare au rămas pe jumătate construite.
• Numărul de neplăți a crescut considerabil.

Guvernul a răspuns cu o reformă amplă a reglementărilor, blocând fondurile dezvoltatorilor în conturi escrow, împuternicind Agenția de Reglementare Imobiliară și introducând plafoane pentru creditele ipotecare pentru a limita datoriile speculative.

Acea criză, deși dureroasă, a transformat Dubaiul dintr-o piață speculativă într-una dintre cele mai transparente reglementate piețe imobiliare din lume. A pus bazele boom-ului din 2013–2014.

Primăvara Arabă și pandemia de COVID

Apoi a venit Primăvara Arabă, se mai arată în analiza Trade Brains. Pe măsură ce instabilitatea a cuprins Egiptul, Libia și Siria, capitalul pe termen lung a început să se reverse în Dubai ca refugiu sigur.

Orașul a absorbit miliarde de investiții străine directe fără a declanșa o altă bulă. Prețurile între 2014 și 2019 au scăzut cu aproximativ 25 până la 30%, o corecție naturală după o creștere rapidă.

• Pandemia de COVID-19 părea inițial o amenințare existențială.
• Granițele s-au închis. Aviația s-a oprit.
• Cu toate acestea, Dubai a acționat rapid, lansând unul dintre cele mai rapide programe de vaccinare din lume și redeschizându-l cu câteva luni înaintea majorității Europei și Asiei.

Programul Golden Visa a fost lansat în această perioadă și a schimbat modul în care persoanele bogate din întreaga lume percep orașul.

În aproximativ un an, piața imobiliară din Dubai și-a revenit complet.

În 2024, Emiratele Arabe Unite au înregistrat cele mai abundente precipitații din ultimii 75 de ani

În aprilie 2024, Emiratele Arabe Unite au înregistrat cele mai abundente precipitații din ultimii 75 de ani.

Infrastructura a fost avariată. Cu toate acestea, în loc să provoace panică, inundațiile i-au împins pe cumpărători să efectueze o due diligence (investigarea amănunțită, analiza de risc și evaluarea unei companii, persoane sau oportunități de investiții înainte de a semna un contract sau a finaliza o tranzacție) mai riguroasă.

Dezvoltatorii de slabă calitate au fost expuși.

• Proiectele bine gestionate au atras o cerere mai mare.
• Criza a devenit un filtru de calitate.

De fiecare dată, piața imobiliară din Dubai a identificat slăbiciunea expusă de o criză. De fiecare dată, se mai precizează în analiza publicată de Trade Brains, s-a construit ceva mult mai puternic ca răspuns.

Actuala scădere a prețurilor reflectă sentimentul pieței, nu o prăbușire a factorilor fundamentali

Prin urmare, analiștii spun că actuala scădere a prețurilor reflectă sentimentul pieței, nu o prăbușire a factorilor fundamentali. Volumele tranzacțiilor rămân ridicate. Prețurile nu au fluctuat încă semnificativ. Cererea cumpărătorilor străini nu a dispărut.

Pentru investitorii care urmăresc situația de pe „margine”, întrebarea centrală este acum familiară: este aceasta o oportunitate de cumpărare sau începutul unei recesiuni mai profunde?

• În ciclurile anterioare, cei care au rămas convinși în perioada de vârf a incertitudinii au fost adesea recompensați la revenirea calmului.
• Totuși, nimeni nu știe cât va dura conflictul sau cât de mult se va extinde.
• Până când nu vor apărea semnale de încetare a focului, se așteaptă ca volatilitatea să continue.

Indicele DFM va rămâne probabil sub presiune. Iar cumpărătorii din segmentul de piață mediu vor continua să insiste pentru oferte mai bune. Ceea ce pare clar, însă, este următorul lucru: Dubai s-a confruntat cu crize mai mari înainte. A găsit întotdeauna o cale de ieșire, se mai menționează în analiza Trade Brains.

RECOMANDAREA AUTORULUI:

• Redresarea Siriei, amenințată de războiul din Iran. „Fragilul armistițiu din nord-est ar putea fi subminat, noi oportunități pentru ISIS”
• Viktor Orban a hotărât să le dea ucrainenilor mașinile blindate, dar a păstrat banii și aurul: „Nu vom da banii înapoi”
• Românii plătesc mai mult decât ungurii pentru un litru de benzină. Ce diferențe de preț sunt
• Valentin Stan: Cazul fiicei lui Ponta este unul extrem de grav. Un partid a acaparat funcții importante în Guvern și care afectează interesele de securitate ale României
• Patrimoniul cultural al Iranului, amenințat de atacurile americane. Faimoasa „sală a oglinzilor” din Palatul Golestan, distrusă de undele de șoc. „Este o declarație de război împotriva unei civilizații”. Apelul UNESCO